「古い家はどうすれば売れやすくなるの」「家を売る時にやってはいけないことは？」「もし家が売れなかったらどうなるの？」こんな疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

家が売れにくいケースには、築年数、売却のタイミング、抱えているトラブル、いろいろな原因が考えられます。

そこで古い家を売る方法と注意点をご紹介します。あわせて、トラブルのある不動産を売却するコツにも触れるので、ぜひ参考にしてください。

古い家は売れないと思っていませんか？どうやって売るのか具体的なところを知りたいですよね。

ここでは古い家を売る方法をいくつかご紹介します。メリットやデメリット、費用、注意点などにも注目して見ていきましょう。

古い家の売却をお考えなら、早期に売却することがおすすめです！いずれ売るならベストなタイミングで売却することが、手残りを多く残すための秘訣です。不動産の売却のご相談はスマセールへ

古屋付き土地とは、建物の価値は組み込まずに、土地取引として売ることを指します。建物の老朽化が激しく資産としての価値が認められない場合に、このような売却方法が取られます。

「上物付き土地」や「上物有」と表現されることもあります。

建物の撤去費用を事前に差し引いて、更地よりも土地の価格を撤去費用分下げて販売されます。古屋付き土地で売ると解体費用もかからずに、契約不適合責任を免責することも可能なのでメリットは大きいですね。

土地として売り出すのではなく中古住宅として売るのが一般的な売り方です。土地と建物の両方が価値のあるものとして評価されます。古屋付き土地のように解体費用を差し引く必要はありません。 そのままの状態で売り出します。

家の売却を検討するならまずは不動産会社に査定額を算出してもらいましょう。住宅ローンが残っていても売却できます。

家を売るからには、なるべく高く売りたいという方も多いと思います。その場合はリフォームを行うことで建物の価値を高めて、高値で売却がしやすくなります。

法定耐用年数を超えると建物の価値は下がるので、どのようなリフォームをするのかはこれまでのメンテナンスの状態と周辺の環境の価値を加味する必要があります。

リフォームを行なっても、価値の上がり幅がリフォーム代を下回ってしまうケースもあるので注意が必要です。

また、経年劣化により給湯器が故障して使用できないなど設備の不具合や、雨漏りしているなど問題が発生している場合にも、修理はせず現況のままで売りに出すという手段を取ることも可能です。

「解体費用がかかる」「更地にすると固定資産税が高くなる」と聞くと、解体して売れなかったらと不安を抱く方も多いかもしれません。

しかし、建物が古くいずれ解体が必要になりそうな状態の場合や、空き家になってしまい管理が難しい場合があります。

売却時にボロボロの家があることが悪印象につながることもあります。

解体の費用をかけても更地として売ることにメリットがある場合には、解体も選択肢の一つです。

ただし注意点としては、再建築ができない不動産もあるため、そのような不動産では解体はおすすめできません。

家を売却した後で不具合や欠陥が見つかることがあります。そんなときに備えて、事前に瑕疵保険に加入しておくことで修繕費用などの補償を受けられます。瑕疵保険に加入しているということで購入者が安心して購入できるというメリットがあります。

一方で、瑕疵保険に入るにはホームインスペクション（建物状況調査）の検査を受けることが必要です。検査て欠陥が見つかった場合には、基準を満たすための工事が必要になることがあります。

瑕疵保険に加入する場合には、保険料の負担も生じます。

※スマセールに売却をご依頼いただいた場合には、瑕疵保険をスマセール負担でご加入頂くことが可能です。

一般的な不動産仲介ではなく「買取」の売却方法を選ぶことによって、売却までの期間を短縮できます。市場には出さずに、家の売却を周りに知られることなく売却することも可能です。

解体費用、リフォーム費用もかからず、契約不適合責任を免責にすることもできるので、売却前の費用や手間をかけず、売却後も安心です。

ただ、一般的に買取価格は不動産仲介に比べて安くなることが多いので、売却までの時間短縮のメリット、トラブルの回避という点を考慮した上で賢く利用しなければなりません。

買取の査定を依頼するからには一社だけではなく、複数社の価格を比較をする必要もあります。もしこれが1社だけだと、それが適正金額なのか判断が出来ません。無理な条件を出してくる業者がいるのも事実です・・・。

スマセールでは、最大10社の買取金額をご提示しております。お客様がやり取りをするのは、スマセールの担当コーディネーターのみですので、複数社とやり取り行う煩わしさはありません。

売却サポートを行い、不動産仲介での売却方法もお手伝いできますので、まずはお気軽にご相談ください。

もし、売れなかったらどうなるの？」という不安もある中、優遇措置を使えるとお得に売却ができます。売却時に受けられる主な税制優遇は以下の4つです。

利用していない不動産を売却する場合には、低未利用土地等のを譲渡した場合の100万円特別控除の対象になるかもしれません。

周辺地域の利用状況と比べて利用の程度が低い土地を低未利用地といい、特別控除の対象となるには「都市計画区域内にある」「譲渡する土地、建物の価格が500万円以下」「所有期間が5年を超えている」などの条件があります。

また、市町村から「低未利用土地等確認書」の交付を受ける必要があるなどの要件もあります。

要件に当てはまり、売却内容によっては、譲渡所得税が全額控除になる可能性もあります。

マイホームで利用できる3,000万円特別控除

居住用不動産、いわゆるマイホームの売却では譲渡所得から3,000万円まで控除できます。

別荘や保養所などの売却には適用されません。低未利用地と違って所有期間に規定がないので、現在居住していなくても、住まなくなってから3年以内に売却をすれば特別控除を受けられます。

売却の譲渡益が3,000万円以内なら税金がゼロになります。

相続した空き家を売却することで3,000万円の特別控除を受けられます。昭和56年5月31日以前に建築されていて、亡くなられたときに一人暮らしであり、相続発生から売却時まで空き家であることなどが適用要件です。

また、売却時には耐震基準を満たすか更地にすることが求められます。こちらは期間が定められていて亡くなられてから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

不動産の買い替えの特例は、別の不動産に買い替えるときに適用されます。個人だけではなく法人が事業用に所有する不動産にも使えます。

100万円や3,000万円といった特別控除では税金の課税対象額を減らせますが、買い替えの特例は元の不動産の売却益による譲渡所得税を繰延できるという制度です。

税金の支払いを延期できるの制度ですので、上手に利用していきましょう。

古い家を売るには6つの注意点を知ってから

さて、ここからは 古い家を売る際の注意点をお伝えしていきます。

注意点を知らないでいると「空き家を放置していたら固定資産税が上がった」「古い家を解体したら再建築の許可がおりない」など、トラブルが起こることがあります。

デメリットやリスクを抑えておきましょう。

古い家を取り壊すことで発生するリスクと注意点があります。

建物があることで優遇されていた固定資産税の優遇措置が外されるので、減税されていた分の固定資産税が上がってしまいます。

「古い家があると売れなそうだから」と安易に家を解体してしまうと、建物にかかっていた固定資産税はなくなりますが、土地の固定資産税の負担が増えることになります。

空き家を放置することで起こるリスクがあります。実際に住んでいなかったとしても空き家が原因で事故や火災が発生すると所有者としての責任が生じます。

「特定空き家」という制度を知っていますか？

長年空き家を放置して周囲に悪影響を及ぼすと判断されると「特定空き家」に指定されることがあります。特定空き家に指定されると固定資産税の減税措置が外されてしまうので、固定資産税の負担が6倍近くまで上がります。

改善が見られないと行政が所有者に変わって解体などを行う代執行によって直ちに費用を回収できるため高額な解体費用を請求されるケースもでてくるでしょう。

古い家は解体した方が高く売れると思っていませんか？確かに解体するメリットはありますが、解体ができない不動産があることも頭に入れておいた方がよいと思います。

以下のような不動産にあてはまると解体のリスクが高くなるので、専門家への相談が必須です。

チェック１：再建築不可物件ではないか？

意外にも多いのが「再建築不可物件」（再建築不可物件の種類の専門コラムへのリンク）です。多くは、建築基準法上の道路に2m以上接していない敷地に建てられている不動産が該当しますが、今ある建物を取り壊してしまうと法律上は建物が建てられなくなります。

 再建築不可物件の売却事例を詳しく知りたい方はこちらをご覧ください

チェック２：既存不適格物件ではないか？

建築当初は問題はなくても、現在の法律の基準を満たしていない「既存不適格物件」の場合には、同規模の建て替えができない場合があります。「既存不適格物件」にも、容積率・建ぺい率オーバー以外に、耐震基準を満たしていない等さまざまな種類があるので、確認が必要です。

チェック３：違法建築物件ではないか？

法律に違反している「違法建築物件」も同様に、同規模の建て替えができない場合や、再建築自体ができない場合があります。

不動産を相続すると相続税がかかるのですが、相続税の評価額と実際に売れる価格がかけ離れていると相続税が負担となって、相続税を払うために不動産の売却を急ぐ必要がでてきます。

すぐに売れれば問題はありませんが、必ずしもすぐに売却できるとは限りません。

不動産の売却では、売却益に対して税金がかかります。上述の「売却時に使える税制優遇」に当てはまれば、優遇措置を受けることができます。節税になるのでしっかりと確認しておくことが大切です。

長期間に渡り家が売れないという事態や、あとで税金の通知が届いて予想外の出費で困らないように、売却前から不動産会社のサポートを受けられれば、メリットが得られるということがあります。

また売却時には、仲介の相談をするのか買取の方法をとるのか、主に方法はこの2択になります。

売却に時間がかかりそうな不動産の場合では買取がお勧めなケースが多くなります。

仲介と買取どちらを選んだとしても条件や価格を比較することが重要です。【スマセール】では所有している不動産に合った売り方をご提案しております。ぜひ、売却時のご相談や査定額の比較検討にお役立てください。

訳あり物件を先延ばしせずに処分、売却するなら、ポイントを押さえておきましょう。そのためには6つの売却方法の比較と、売れにくい不動産（訳あり物件）についての理解が重要です。

ポイントは、売却金額だけではなく、解体費用や保険料などの費用、売却までの時間、売却後の責任負担などを総合的に考えることです。何らかのアクシデントが起きた場合でも対策がたてられるように、所有している不動産の状況と売却時の注意点を踏まえておきましょう。

知識のある不動産会社から見積もりやアドバイスをもらうことで対策が立てやすくなります。

不動産の売却方法のご相談はこちらから

不動産の売却時の比較検討にお役立てください。

⚫︎不動産の６つの売却方法

売却方法	メリット	デメリット
①古家付き土地で売る	解体費用がかからない   売却後に建物に生じる責任（契約不適合責任）を免責にできる	解体費用分、売却金額が下がる   古家が残っていることで、買い手に検討してもらいにくくなるケースがある
②中古住宅として売る	そのままの状態ですぐに売り出しが出来る	購入検討外に立ってしまう買い手が一定数いる   売却に時間が掛かるケースが多い
③リフォームして売る	経年劣化などのマイナス面を解消できる   売却価格に価値を上乗せ出来る可能性がある	リフォーム費用がかかる   買い手の好みに合わない可能性がある
④解体して売る	建物を管理する手間がなくなる   更地を探している買い手に検討してもらいやすくなる	解体費用がかかる   解体時に近隣トラブルが起こり得る   再建築できない不動産もある   固定資産税が上がる
⑤瑕疵保険をつける	買い手のリスクを軽減できる	検査費用・保険料がかかる   不具合があると修繕費用が発生する
⑥買取を利用する	早期に現金化ができる   周りに知られずに売却できる	売却価格が低くなる

⚫︎訳あり物件の種類

訳あり物件の種類	特徴
再建築不可物件	再建築や増改築ができない
違法建築物	法律に違反している
既存不適格物件	建設当初は適法でも現在の法律の基準に反している
事故物件	心理的瑕疵がある
借地・底地など	土地と建物の所有者が異なり権利関係が複雑
ゴミ屋敷	管理ができずにゴミがあふれている
市街化調整区域の物件	制限が多く手続きに時間がかかる
共有持分	権利関係が複雑で活用しにくい

相続に伴い、取得された戸建住宅。思い出のつまった家を処分するのには抵抗がありましたが、遠方にお住まいでメンテナンスをするのが難しいご事情がありました。

室内は雨漏りが発生しており、建物の腐蝕がかなり進行していました。敷地内の草木も手入れができないため、隣地や道路・電線にもかかってしまっている状態でした。近隣からのクレームや行政から指示が入ってきてしまったことから、売却を検討されていました。

今回の物件は、再建築には条件があったため土地としては金額が低くなり、建物の解体や室内の片付けに掛かる費用を考えると売却金額よりも支払う金額の方が多くなってしまいます。

さらに処分やリフォームに費用をかけても、買い手が融資を受けられづらい不動産の状況でしたが、建物はそのままで荷物も現状のままで戸建として買い取ってもらえる専門業者が見つかり、無事に売却することができました。査定から現金化までもスムーズで、喜んで頂けました。

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 スマセールよりアドバイス

思い入れのある家を処分することに抵抗を感じつつ、できるだけコストを抑えることが条件でした。このケースでの売却方法は2択になります。

• 現況のまま（古屋付き土地・中古住宅として）一般の方に販売を行う
• 買取業者様に現況のまま買い取ってもらう

建物の腐蝕が進行していたため、①の手段ではすぐに買い手が見つかるかは定かではなく、売却期間は長期に及ぶ可能性がありました。その間にも管理責任は生じています。

①の一般の方（市場での売却活動）は「手を出しにくい物件」になってしまい、リフォーム費用もかさむんでしまいます。どうしても売却期間が長期化することを覚悟していただく必要があります。

また、雨漏り等の建物自体の腐蝕だけではなく、敷地内の草木については売却開始前に早急に手入れを行わなければならず、建物内には家財やお荷物が残されていましたので、内覧に支障が出ないように所有者様のご負担で片付ける必要もありました。

所有者様は早急な売却を望まれており、遠方で手入れや片付けなどの対応も難しかったため、②の買取業者に買い取ってもらう方向で進めることを希望されました。弊社より約50社の買取業者にお話を持っていきました。

その中で3社より購入したいとのお話をいただき、一番高い査定金額の提示があった会社に購入して頂くことになりました。

【スマセール】では中立的な立場から、不動産の売却をサポートします。売却のお手伝いだけではなく、一括買取査定を行って売却先をご紹介したり、コンサルティングを重視した支援も行っております。

損をせずに売却する方法（税金や経年劣化などを計算した売却のタイミング）や、手出しの負担を掛けなくても（売却前の解体・リフォーム等）価値を高めて売る方法など、専門的なノウハウを有しています。

そのため、他の不動産会社さんから「扱いたくない」と言われてしまった不動産でもアドバイスができます。