借地権の売却では、思うように買い手が見つからないことに加えて、手続きやトラブルも多くなります。
借地契約を更新せずに売却するには地主の承諾が必要になります。借地の契約内容がどのような内容になっているのかも確認しなければいけません。

このように売却の難易度が高い借地権ですが、この記事をお読みの方は、
「出来るだけ高く売りたいし、トラブルも避けたい」とお考えではないでしょうか。

そこで、借地権の売却をテーマに、高く売る方法や査定について解説します。
売却前に考えておくことや、注意点についても触れていますので、ぜひご参考にしてください。

借地権の売却相場・評価額・借地権割合とは？

借地権の売却価格は、借地権割合（底地と借地の割合）、土地の利用価値など複数の要因から決められるためはっきりと相場といえるものはありません。
なかには数億円で売却されることもあるなど、エリアや条件次第です。

ちなみに、相続税の評価額よりも実際の売却価格が低い場合などは、
売却金額に対して高額な相続税を納めることになるので、生前に売却した方が相続税の節税につながります。

土地の更地の評価額に対して借地権の価値は「借地権割合」で示されます。これは地域によって異なります。
借地権割合は国税庁の「財産評価基準　路線価図・評価倍率表」より住所で検索できます。

上の図を参考に、「500C」と書かれていれば、路線価（相続税の評価額）は50万円（1㎡あたり）で借地権割合は70%です。借地の割合が70%なので底地の割合は30%です

土地の利用価値が高い地域では借地権割合も高くなり、30〜90%（10%きざみ）でA〜Gで表されます。

借地権割合は相続税の評価に用いられますが、売却時にも借地権割合をみることで目安にもなります。
あくまでもベースとなる金額であり、売却時にはさまざまな要因を照らし合わせることが大切です。

借地権を高く売る方法は？5つのポイント

借地権を売るためのポイントは、大きく分けて次の５つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

【ポイント１】底地と借地の同時売却をする

借地権は購入してからも地代を支払う必要があり、売却やリフォームを行う際も地主の承諾が必要になります。
そのため、売ろうと思っても買い手がつきにくく高額での売却は難しいといえます。

そこで、借地と底地を同時に第三者に売却するという方法があります。所有権の売却と等しくなるため、高く売れる可能性が高まります。

ただし底地と借地の同時売却が成立するかは地主さん次第です。底地を売却したくないという思いが強かったり、将来的に土地利用の予定があるなど、難しいケースもあります。

【ポイント２】借地と底地を交換する

借地の一部と底地の一部を交換するという方法です。
土地の広さは半分になってしまいますが、所有権が得られるため不動産の価値が高くなります。

ただし、土地が広いなどの一定の条件が揃っていることと、
地主の合意を得なければならないため、専門の不動産会社に相談するのが確実です。

この方法では一定要件を満たすことで、譲渡がなかったものとみなされる固定資産の交換の特例を利用できます。

【ポイント３】底地を購入してから売却する

地主から底地を購入してから、借地権と一緒に売却するという方法です。
購入費用が発生してしまう方法にはなりますが、所有権として売却出来るため、不動産価値が高くなります。

しかし、簡単に売買ができるものではないので計画的に進めることが必要です。想定よりも大幅に費用がかかった、話がこじれてしまいトラブルに発展したという話もあります。

【ポイント４】買取請求をする

借地権の契約期間が満了して更新しない場合には、地主に建物を時価で買取るよう請求出来る権利があります。
契約関係終了の際には建物を解体して更地にしてから返還するのが一般的ですが、買取請求を行うことにより建物の解体費用を掛けずに、買取金額分が手元に入ってきます。

ただし、借地権にも種類があり、建物の買取請求が適用されない場合もあります。
また適用される場合でも、建物の買取金額は時価が原則となるため、建物の価値を調査する必要があります。

契約の種類・契約内容の確認や、建物の価値算出の必要があるので、専門家に相談することをお勧めします。

【ポイント５】第三者に売却する

借地権の売却方法として一番可能性があるのが、第三者へ売却する方法です。
仲介で一般の方に売却する場合には、どうしても買い手が見つかりづらく売却期間が長くなるケースが多いです。

不動産買取業者に売却する場合には、早期売却が可能になります。登記の手続きなども業者に任せることができるので面倒がありません。
上記の４つの方法と比較すると地主さんとのやりとりが不要で一番簡単な売却方法です。
特に計画的に相続対策をしたい、住み替えなど、売却を急いでいる場合には最適な方法です。

借地権売却の際に注意しておくこと

最後に、借地権売却の際に注意しておくポイント３点ご紹介します。

 地主の承諾なしには売却出来ない

1つ目のポイントは、「地主の承諾なしには売却できない」という点です。
承諾料なども発生しますし、売却を認めてもらえない場合もあります。

地主さんとの交渉次第で資産価値が左右されることも少なくありません。

 借地権の売却には専門知識が必要

2つ目のポイントは、「借地権の売却には専門性が必要になる」という点です。
売却の承諾が得られなかったときの対応、必要な手続き、契約や引き渡し、トラブルが発生したときの対応など、多くの専門的な対応が求められます。

 買取業者に売却する際は複数社を比較する

３つ目のポイントは、「買取業者への売却を行う際は複数社から金額や条件提示を受けて比較した方が良い」という点です。
借地権は不動産会社によって得手不得手が分かれるものですし、高い金額・良い条件を引き出すためには、相見積もりを取ることをお勧め致します。
複数社の買取業者の比較には、スマセールがオススメです。担当のコーディネーターが、借地権が得意な買取業者を厳選して、複数社からの金額・条件をまとめて提示いたします。
買取業者とのやり取りは、担当コーディネーター窓口になりお客様の代わりに行いますので、効率良く買い手を探したい方はぜひご利用ください。

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