借地権は売れないと思っていませんか？

借地権の売却は難しいといわれますが、しっかりとした知識があれば売ることもできるんです。

借地権の売却について、売却を考えるのはどのような理由からかご存知ですか？

売却を考えるタイミングや借地権が売れないといわれる理由、売却方法などについてご紹介します。

借地権には種類があり、それぞれに違いがあります。売却をする際に土地の所有者の承諾が必要となるのか、更新ができる契約になっているのか、などは借地権の種類によっても異なります。

他人の土地を借りて家を建てることができる権利を「借地権」といいます。借地権は「地上権」と「賃借権」にわけることができます。不動産の物件情報をみると、敷地の権利形態に、「地上権」や「賃借権」と記載されていると思いますが、地上権も賃借権も他人の土地を使う権利です。土地の契約内容を確認しなければいけませんが、原則的には以下のような違いがあります。

地上権	原則は、土地所有者の承諾なしに、建物の売却・賃借・担保の設定などが可能
賃借権	原則は、建て替えや建物の売却には土地の所有者の承諾が必要

土地の貸し借りにおいては、使用貸借、賃貸借という違いもあります。無償での土地の貸し借りが使用貸借で、有償での貸し借りが賃貸借です。親名義の土地に子供が家を建てたときなどは、地代を支払うケースは少ないのでこのような場合が使用貸借にあてはまります。

使用貸借	地代がなく無償での土地の貸し借り
賃貸借	地代がある有償での土地の貸し借り

借地権の種類によっては契約期間や契約の更新などに違いがあります。

普通借地権であれば契約を更新することで住み続けられますが、定期借地権は契約期間が満了すれば土地を返還する必要があります。

普通借地権	契約を更新することで住み続けられる
定期借地権	契約期間が満了したら、土地を返還する

借地権の売却を考えるのはどのようなタイミングでしょうか？

何らかの変化やトラブルが起きたときに、売却を考えられる方が多いです。

つまり、次のようなタイミングで買い手を探すことになると思います。

現状で「借地権を更新せずに住み替えを考えている」「相続した借地権を売却したい」という方だけでなく、「住宅ローンの残債によって売却のタイミングを検討したい方」や「相続税対策として売却を視野に入れたい方」など、売却によるメリットを掛け算したい方はご参考にしてください。

まずケースとして多いのが、更新や譲渡などのタイミングで地代の値上げを要求されることです。いきなり地代の値上げの請求がくると困惑してしまうと思います。

そのため地代の値上をきっかけに売却を考える方も少なくないです。

物件の状態と周辺の地代の相場と比べてみる必要はあるでしょう。また、建物の固定資産税が上がることもあり得ます。

古い家を建て替えたり大掛かりなリフォームをするには多くの費用がかかります。建物が古くなればなるほど解体せざるを得なくなります。

もっと住みやすい家に引っ越したいと考える方は多いでしょう。

建て替えやリフォームにお金をかけるのではなく、その分を家の購入費用にあてるという選択肢もあります。

外壁や屋根などのメンテナンスは建物の寿命にも影響を及ぼすもので、その分費用は嵩みます。劣化が進行する前に売却するなど、メンテナンスの時期やメンテナンスコストなどもおさえておきましょう。

借地権の更新をせずに住み替えを考えているのであれば、土地の所有者から承諾をとらなければいけません。

建物の状態によっては建て替えの承諾なども先に取っておいた方がよいこともあります。建て替えの承諾を取らずに、買い手が建て替えが出来ない可能性がある状態で売却すると、売却価格にも影響します。

住み替えを考えている方は、借地の売却に慣れている不動産会社にサポートしてもらうとよいでしょう。

土地価格の変動や借地権割合などで借地権の評価額は変動します。主要駅の周辺など、土地の利用価値が高くなるほど借地権割合は高くなります。

相続税を計算するための評価額と売却できる金額には差が生じることがあるので、不動産会社から査定を取得して売却価格を把握しておきましょう。

借地人の高齢化という問題があります。高齢によって引っ越しをせざるを得なくなることは増えてくるでしょう。

第三者へ売却をする、借地権を土地の所有者に買い取ってもらうなどの方法をとることができます。

トラブルを避けたいのであれば、土地の契約内容の確認と建物の状況などを踏まえた対応が必要です。

借地権の相続では、実際の価格よりも相続税の評価額の方が高くなると、多額の相続税を負担しなければならなくなります。

相続前から簡易的な査定をして不動産の価値を調べておくことをオススメします。

また、相続時には土地の所有者とのトラブルが多くなります。

空き家となった実家の借地を相続して、譲渡の承諾が得られないというご相談を受けることもあります。

実家を相続した場合、空き家でも地代や固定資産税がかかりますし、有効に活用するために建て替えをしようと思っても手続きなどが煩雑で費用がかかることも多いです。

スマセールでは相続などのお悩みは、親世代、子世代どちらからのご相談も承っております。

借地権で気をつけたいのが更新時のトラブルです。

更新料の支払いが大変だという事情や更新を拒絶されてしまったということも含めて、売却をする際の手続きや煩雑な手間も発生してきます。

また、更新の時期に契約条件の見直しが行われることも見受けられます。

借地権が売れないといわれる理由は？

借地権が売れないといわれるのは、以下のような理由があるからです。手続きなどがスムーズにいかない場合は不動産会社を上手に活用する必要があります。

借地権を売却するには土地の所有者である地主の承諾が必要です。

一般的な譲渡の承諾料は借地権価格の10%といわれています。

譲渡の承諾が得られたからといって、必ず買い手が見つかり売却できるとは限りません。

借地権の売却では不動産会社への相談が必要なケースが発生してくるはずです。借地の取引に精通している不動産会社を選ぶことが大切です。

借地や底地は権利関係が複雑なので関係者間でのトラブルが発生しやすくなります。何をするにも土地所有者の許可が必要です。

また、隣人とのトラブルを抱えていたり土地の境界などで揉めている状態ではさらに売却が難しくなります。

手続きが大変になることから、不動産会社によっては相談しても取引を断られてしまうこともあります。

借地権の売却にはさまざまな手続きが発生するため、その一つ一つに対応が求められるケースもあります。

借地権の場合は、状況によっては買い手が銀行の融資を受けることが難しくなる場合もあります。

土地所有者からの譲渡承諾の取得や、借地権の性質を理解した買い手を探すことなど、煩雑な手続きに加えて、取引実績に基づく専門知識が求められます。

立地の良さは土地の評価に影響しますが、面している道路が私道の場合にはリスクがあります。

建築基準法では接道義務（土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない）を満たしていないと再建築ができないため、買い手がつきにくくなります。

再建築不可物件とは、現在ある建物を壊したら新たに建物を建てることができない物件のことです。

借地、底地は共有名義では揉めるケースが多くなります。

共有名義の不動産は、貸すにしても売るにしても、共有者全員の同意が必要です。共有者に反対されると売ることも貸すこともできなくなります。

災害警戒区域に指定されると買い手がみつかりにくいので価格が大幅に下がる可能性が高いです。どのような地域に指定されているか確認しておきましょう。

自治体が発行しているハザードマップから住所を入力することで土砂災害警戒区域などの確認ができます。

家は現行の建築基準法に適合させて建築します。建物が建った後で法改正があると違法にはなりませんが、家を建て替える際にはその時の法律に合わせる必要があります。

法律に合わせて、建てられる建物の規模が縮小されてしまうことや、そもそも建築が出来ないという場合もあります。

どのようなタイミングで借地権の売却を考えるのか、そして借地権が売れないといわれる理由もわかりました。それでは、借地権を売りたい場合にはどうすればよいのでしょうか。

「すでに不動産会社に売れないといわれた」「土地の賃貸借契約の内容があいまい」「建物の登記をしていなかった」といった不安な要素がある場合には、まずは専門の不動産会社に相談することも大切です。

借地権の契約書が無い、または契約内容があいまい

土地の賃貸借契約書がない、あったとしても契約内容があいまいという場合は、契約条件や更新料などの取り決めをしっかりと確認することが必要です。その条件によっては買い手がつきにくくなります。

不動産会社に売れないと言われた

借地、底地の取り扱いができない不動産会社はほとんどです。権利関係が複雑な物件や手間のかかる物件は扱ってもらえないので、不動産会社選びがポイントになります。

しかし、売却する方法は必ずありますし、土地の有効活用ができる可能性もあります。

建物の登記をしていない

建物の登記をしていない場合は、登記をしなければ売ることができません。名義変更を忘れていた、または登記ができない事情があるということも考えられますが、登記ができない何らかの事情があったとしても売れないわけではありません。

しかし、登記をしていないことで不利益が生じるケースもあるので、必ず不動産会社にご相談ください。 未登記の場合には借地権を失うリスクもあります。

家の解体費用が払えない

契約を更新せずに土地を更地にして返還するのであれば、解体費用がかかります。解体費用の相場は3～8万円（坪）ですが、地域差や建物の構造などでで変わります。解体費用はけっして安くはないと思います。

そう考えると、必ずしも更地にして返還するのが賢い選択とはいえません。それどころか売却した方がお得ではないかと思われるケースも多くあります。

「売却期日を決めずに時間がかかっても高く売りたい」という場合は、高く売るための売り方があります。専門知識が必要でプロに相談しながら進めていきます。

 地主に買い戻してもらう

借地や底地は所有権になれば高く売れる可能性があります。

そのため、借地権を地主である土地所有者に買い取ってもらうことができれば、買い手を探す手間も省けますし、譲渡承諾料もかかりません。

 底地と一緒に第三者に売却

借地と一緒に、地主所有の底地も売却することができれば、購入者は所有権の土地を取得できるので、借地権と底地権を別々に売却するよりも大幅に価値が高くなります。

土地所有者の合意を得ることが絶対条件になります。

 等価交換後に第三者に売却

２棟以上の建物を保有していたり、広い敷地など、一定の条件にあてはまれば、等価交換を行うといった方法があります。

借地の一部と底地の一部を交換して、借地人と地主のそれぞれが所有権を得るのが等価交換です。こちらも土地所有者である地主の合意が必要です。

等価交換後の所有権にした状態であれば、不動産価値が高まります。

「買いたい不動産が見つかったので、早く売却したい」「周囲に知られずに売りたい」「早急に現金化したい」という場合は、市場にださずに確実に売るための売り方があります。

 仲介ではなく買取を選ぶ

売却期日を決めて、早急に売却するには不動産業者に買い取ってもらう手段を選びます。手間をかけずに現金化ができます。

仲介であれば、売り手と買い手の間に不動産会社に入ってもらいサポートが受けられますが、買取で自ら買い手を探す場合には、プロの不動産業者と直接交渉をする必要があります。

買取業者の中には、悪質な場合で、売買契約の特約条項に不利な文言を入れていることもあり得るので注意が必要です。

 買取一括査定を利用する

最近は買取業者に依頼するより、複数の買取業者の中から売却先を紹介する買取一括査定を利用されるケースが増えています。一括で複数買取業者からの査定が受けられるのが特徴です。

買取業者を比較して、その中から少しでも高値で売却したい方にオススメです。

 借地権の取り扱い実績のある不動産会社に相談する

借地権の取り扱い実績のある不動産会社に相談をしておくことで、権利関係の解消をサポートしてもらえたり、アクシデントが起きたとしても対策が出来ます。

ここまで、借地権の種類や特徴、売却を考えるタイミング、借地権が売れないといわれる理由や売却方法を聞いて、「実際にはどんな借地権の買取サービスがあるの？」と疑問を覚えた方もいるでしょう。

ここからは、借地権のような売却しづらい不動産に特化した「買取一括査定のサービス」を３つご紹介します。

売却一括査定サービスは多くありますが、その中でも実際の買取価格の提示が受けられる「買取一括査定サービス」は限られています。

スマセールは、「借地・底地」「再建築不可」「既存不適格 」「事故物件」などの不動産に特化した買取一括査定サービスです。専門のコーディネーターが専門提携業者200以上の中から、最適な買い手をご紹介します。

専門コーディネーターが売却サポートまで行っているので、物件調査、買い手とのやり取りや内見の対応、買い手との条件交渉も任せられます。

士業との連携もしているため、権利関係が複雑な場合にも対応しています。

さまざまなケースに柔軟に対応してもらえるため、細かな要望を持つ方にも最適なサービスです。

特徴	対象エリア
売却が難しい専門的な不動産の買取一括査定 売却サポートが受けられる	東京、神奈川、千葉、埼玉、静岡など関東エリア

株式会社ピントクルが運営する「不動産買取カウンター」は、個人と買取業者をマッチングするサービスです。運営会社である同社は、不動産業向けのインターネットメディアの企画・開発を行っています。

同社が登録買取業者を選定することでマッチングを実現しています。関西エリアがメインのサービスです。

特徴	対象エリア
一般的な不動産を対象にした買取一括査定	関西エリア

株式会社サムライ・アドウェイズが運営する「いえカツLIFE」は、不動産の仲介業者、買取業者と売主をマッチングするサービスです。運営会社である同社はインターネットメディアの運営事業・広告代理店業務を行っており数多くの企業と提携しています。

一般的な不動産だけでなく専門知識が必要な不動産の査定も取り寄せることができます。

特徴	対象エリア
売却が難しい専門的な不動産の買取査定	東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪

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上記のように、買取一括査定サービスは、サービスの特徴や取り扱う不動産が異なります。

そのため、不動産の種類やご自身の事情に合わせたサービス選択することで、不動産売却が上手くいきやすくなります。

スマセールでは相続などのお悩みは、親世代、子世代どちらからのご相談も承っております。

「借地・底地」「再建築不可」「既存不適格物件」「違法建築物件」「トラブルのある不動産」などの取扱い実績が豊富なスマセールのように、専門のコーディネーターがいるサービスを利用してみてはいかがでしょうか。

「借地権を更新せずに住み替えを考えている」「相続した借地権を売却したい」「周囲に知られずに早期に現金化したい」「手間をかけずに、少しでも高く売りたい」という方にも最適なサービスです。