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【法定地上権】とは?成立要件や成立しない場合にはどうなるの?地上権との違いも詳しく解説!

2024.01.08

借地権・底地権

競売

【法定地上権】とは?成立要件や成立しない場合にはどうなるの?

 「法定地上権」について意外と知らない方も多いのではないでしょうか。

簡単には、土地や建物のどちらかが競売・公売にかかったときに起こり得る権利関係のことですが、具体的にどのような場合に設定されるのか、また成立するための要件について解説していきます。

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法定地上権とは何か?なぜ必要なのか

抵当権が設定されている土地や建物が競売や公売にかかったときに、建物の取得者・所有者が土地を利用できる権利が法定地上権です。

【法定地上権】とは?成立要件や成立しない場合にはどうなるの?

上の図のように、Aさんが所有している土地と建物について、建物のみが競売にかかった場合に、競売により建物を新たに取得したBさんは土地の所有権は持っていない状態になります。

このようなケースで建物所有者のBさんの権利を守るために、法律により「法定地上権」が設定されます。

法定地上権があると、建物の所有者のBさんには土地を利用する権利が認められます。

それでは法定地上権についてもう少し詳しくみていきましょう。

法定地上権は何のためにどのような場合に設定されるの?

法定地上権が設定される要因は、「住宅ローンの支払いが滞ってしまい、抵当権が実行された」「税金を滞納したために、公売にかかった」ということなどがあげられます。

何らかの理由によって競売、公売にかかってしまい、土地、建物のどちらかのみが落札されたときに法定地上権が成立します。

土地所有者と建物所有者の間で合意が必要な「地上権」という名前の権利もありますが、「法定地上権」は法律により自動的に発生する建物所有者のための権利です。

法定地上権が発生するケース
  • 抵当権の実行によって競売にかかり土地または建物の一方が落札された
  • 税金滞納によって公売にかかり土地または建物の一方が落札された

法定地上権の範囲は?

法定地上権で確認すべきことは、どこまでが法定地上権の範囲となるかということです。

法定地上権は建物を利用するための権利であることから、建物の利用に必要な土地の部分に成立するとされています。庭や通路などもその範囲に含まれます。

法定地上権は誰のための権利?

法定地上権が成立することで「建物の所有者や取得者」が保護されます。

競売などによって土地と建物の所有者が別々になった場合に、建物の所有者の権利を守るためのものです。

建物のみを競売で取得した新たな建物所有者のための権利です。

法定地上権の成立要件とは?

法定地上権は土地と建物を同じ所有者が所有していて、競売等によって土地と建物の所有者が別々となった場合に、建物の利用ができるよう自動的に地上権が発生するというものです。

ここでの基本的な成立要件のポイントは以下の3つになります。これらの要件にあてはまっている必要があります。

  • 抵当権設定時に、土地上に建物があり、土地と建物の所有者が同じ
  • 土地と建物のどちらか、または両方に抵当権が設定されていた
  • 抵当権の実行(競売・公売)により、土地と建物の所有者が別々になる

※抵当権設定当時は更地のみ状態で、その後に建物を建てた場合には、法定地上権は成立しません。

法定地上権が成立しない場合

法定地上権が成立しない場合にはどうなるのでしょうか?

法定地上権が成立しない場合には、土地の抵当権者は土地と建物をどちらも一括競売をすることが可能になります。

土地の購入に際して銀行から借り入れを行い抵当権を設定した後に建物を建築したケースでは、将来返済が滞った場合には土地と建物を一括競売に掛けられてしまうということが考えられます。

多くの場合に法定地上権は成立しない

建物所有者や取得者を守る権利として「法定地上権」というものがあることがわかりました。

「自宅の土地部分が競売に掛けられても建物の所有権が残っていれば、土地も使い続けられるのではないか?」

そのようなご質問をいただくこともありますがが、実際には多くの不動産において法定地上権の成立要件にはあてはまりません。

そのため、住宅ローンを滞納してしまうと6ヶ月程度で差し押さえに進みます。

競売にかかると競売情報としてインターネットで住所や写真などが掲載され、近隣住民への聞き取りが行われることもあります。

住宅ローンなどで返済にお困りの方はできるだけ早い段階で対策を立てることが必要です。

競売を避けるための方法は?

法定地上権が成立しない場合には、競売とならないように冷静に対処することが必要です。競売が開始されても開札期日の前日までであれば競売を取り下げることもできます。

住宅ローンを滞納したとしても、任意売却などで競売を回避する方法はありますが、滞納期間が長引くほど選択肢が限られてくるため、早めに専門家へ相談をすることが競売回避の可能性を高めるために必須です。

競売に比べれば任意売却は圧倒的にデメリットが少ないです。住宅ローンの滞納でお悩みの方はこちら

地上権と法定地上権との違い

地上権は、土地所有者と建物所有者が合意の元に権利を設定することで、建物所有者が土地を使用することができる権利です。

一方で、法定地上権では土地所有者の合意がなくても自動的に地上権が設定されたとみなされます。

地上権

地上権とは、借りた土地を使うことができる権利です。民法では建物や工作物を所有する目的で他人の土地を使用する権利としています。地上権を設定することで権利が発生します。

法定地上権

法定地上権とは、土地と建物の所有者が異なる場合に、建物を有効に使うために法律的に認められている権利です。

競売などによって土地と建物の所有者が異なった場合に、成立要件にあてはまっていれば自然に成立します。

法定地上権が成立した場合の価格と底地価格について

法定地上権が成立すると価格にはどのような影響があるのでしょうか?

また、底地が競売にかかるとどうなるのでしょうか?ここでは価格への影響についてポイントを確認しておきましょう。

法定地上権が成立した場合の価格

土地と建物の所有者が別々となり法定地上権が成立すると、土地を利用できる権利として建物の評価が上がり、土地の評価は下がります。

競売となった底地価格

底地が競売にかかると底地のみが取引されるので借地権は保護されます。競売にかかった不動産の価格にはばらつきがあるため相場はありません。

底地の競売を避けるためには任意売却の検討が必要です。

法定地上権がわかるよくある質問一覧

法定地上権について、多く寄せられるご質問をご紹介します。

法定地上権を設定する必要性は何ですか?

法定地上権は競売等によって土地または建物が落札された場合に、建物の取得者や所有者が保護されるための権利です。土地、建物を有効に活用するために法的に認められています。

法定地上権の更新はできますか?

法定地上権が成立すると借地借家法によって、原則は30年間の存続期間となり正当な事由がなければ自動更新されます。

法定地上権付き建物とは何ですか?

法定地上権の成立要件にあてはまる場合、法定地上権付き建物と呼ばれることがあります。その場合には、地主に対して地上権設定登記の請求ができます。

共有不動産でも法定地上権は成立しますか?

原則として土地が共有で建物が単独所有の場合には、法定地上権は成立しません。土地が単独所有で建物が共有の場合には、土地のみに抵当権が実行された場合には成立します。なお共有持分のみに抵当権が実行された場合には見解がわかれます。

法定地上権の地代の相場はどれくらいですか?

法定地上権の地代の相場は、通常の借地と同様に固定資産税の3~4倍と言われています。地代の相場は地域によっても地主によってもばらつきがみられます。

法定地上権・賃借権・住宅ローン返済などのご相談はスマセールへ

法定地上権について、また成立要件や成立しない場合についてなどのことも詳しく解説してきました。

多くの不動産においては法定地上権の成立要件にはあてはまりませんし、住宅ローンを滞納すると土地建物が一括で競売にかかってしまいます。

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