実家の相続の話が出てきたときに、その土地が「借地」であるということを初めて知った方もいるでしょう。相続後に活用する予定がない場合には、借地の売却が視野に入ってくるかと思います。

「所有権」の不動産に比べて、「借地」は売却しづらいのが一般的ですが、買い手を見つけることは可能です。

この記事では、「借地」の相続の流れから、具体的な売却方法について解説しています。

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「借地権」とは、建物の所有を目的として土地を借りる権利のことです。

土地を所有している場合には「所有権」という権利になり、その土地は自由に使用することや売却することが可能ですが、

「借地権」の場合には地主が所有している土地を借りているために、使用や売却時などには制限が生じます。

制限について具体的には、地代の支払いが発生することや、建物を建て替えるために地主の承諾が必要なこと、承諾料の支払いが必要な場合があること、物件の売却時にも承諾・承諾料の支払いが必要な場合があること、借地権の契約更新時に更新料の支払いが必要なこと、などがあります。

借地権には旧法借地権、普通借地権、定期借地権の3種類があり、それぞれ契約期間や更新条件が異なります。それぞれの条件について詳しくはこちらの記事で解説しております。

実家の相続の話が出てきたときに、その土地が「借地」であるということを初めて知った方もいるでしょう。

「借地権」の権利は、相続や売却すること自体は可能ですが、手続きが複雑になります。

まずは、借地権を相続する際の流れや確認事項について解説していきます。

不動産を相続する際、まずは書類から確認しましょう。確認する書類は次のとおりです。

「不動産全部事項証明書（登記簿謄本）」では、所在・面積・所有者など不動産の内容や、抵当権の有無などの権利関係が確認できます。

「遺言書」では、不動産の遺贈者指定の有無を確認しましょう。

「土地の賃貸借契約書」では、借地権の契約条件や制限について確認できます。

2.相続税評価額を確認する

不動産を相続すると相続税が発生しますが、借地(土地)も課税の対象になります。

借地権の相続税評価額は所有権と同様に、借地(土地)の評価額と建物の評価額を合計した額になります。

借地の評価額の求め方と建物の評価額の求め方を、それぞれ解説します。

①借地(土地)の評価額を求める

借地権の相続税評価額を求める際には、「土地の評価額×借地権割合」という計算式になります。

土地の評価額や借地権割合は、国税庁の「財産評価基準　路線価図・評価倍率表」から調べられます。

上の図を参考に、対象の借地に面した路線価が「500C」と表示されていれば、路線価（相続税の評価額）は50万円（1㎡あたり）で借地権割合は70%です。

仮にこちらの土地が100㎡の場合、評価額は100㎡×50万円×70%=3,500万円という計算になります。

②建物の評価額を求める

建物の評価額は「固定資産税評価額」がそのまま反映されます。

「固定資産税評価額」は、毎年自宅に郵送で届く「納税通知書」や、役所で取得が可能な「固定資産税評価証明書」で確認することができます。

③借地権の評価額を求める

借地権を相続した際の評価額は、上で求めた借地の評価額と建物の評価額を合計した額になります。

不動産を相続する際には、地主の承諾は必要ありませんが、報告をしておくことが重要です。法律的な義務はありませんが、土地の借主が変わったことを地主は知っておきたいはずです。

それ以外にも報告が必要な理由があります。

例えば、相続後に家を建て替えたり売却する場合には地主の承諾を得ることが必要になります。その際には、承諾を得ることに加えて承諾料などの条件を交渉しなければなりません。

交渉を行うには地主との関係性が良好であることがポイントになりますし、良い関係性を築くためにも、相続時に報告をしておくことをおすすめします。

借地権の相続時に発生する費用

借地権の相続時に発生する主な費用は次の通りです。

順番に説明していきます。

登録免許税は、建物に対してのみ発生します。

計算方法は、

です。

固定資産税評価額については先ほども触れましたが、固定資産税納税通知書か評価証明書で確認することができます。

相続時の相続登記・建物の名義変更は司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士への報酬は依頼先によって異なりますが8万円前後の金額が目安になります。

相続税は、不動産以外にも全体の相続財産の額に応じて発生します。

借地権の相続税評価額は、上の「相続税評価額を確認する」で説明しております。

相続税評価額をもとに、基礎控除額を除き、全体の相続財産額に応じた税率を掛け、控除額引いた金額

まとめ：借地権の売却はプロに相談を

借地権の売却は、手続きが煩雑であったり、専門知識がないとなかなか地主との交渉・買い手との交渉が上手く成立しないことは事実です。

借地権売却の方法を押さえた上で、取引実績や専門知識のある不動産会社に相談することをおすすめいたします。

スマセールでは、借地権や底地など売却が難しい不動産を専門に売却のサポートを行なっております。
お悩みに寄り添い、買取査定金額の提示だけではなく、トラブル解消方法や最適な売却方法のご提案も行っております。まずはお気軽にご相談ください。