違法建築とはどのような建物なのでしょうか？

「所有している不動産が違法建築物件なのか、不確実でよくわからない・・・」という方も少なくないようです。

もし違法建築物件を所有している場合にどんな問題が発生するのでしょうか。

本記事では違法建築物について詳しく解説するとともに、説明義務や売却時の注意点、売るためのコツなども併せてご紹介します。

建築基準法や条例などに違反している建築物のことを違法建築物件といいます。

建築当初だけでなく、増改築によって法令に適合しなくなった場合もこれにあたりますので注意が必要です。

そのため、これらに心当たりのある不動産をご所有の方は、知識を身につけておかなければなりません。

所有している不動産が「違法建築の可能性がある」または、「不動産会社に売れないといわれた」などでお困りの方はスマセールをご利用ください。知識のあるスタッフがご売却をサポート致します。

法令に適合していない違法建築物にはさまざまな種類があることから、違法建築物なのかわかりにくものもあります。

よくあるのは容積率、建ぺい率オーバーですが、認定されていない建築部材が使われていたり、建築許可を受けずに建築した事例などもこれにあたります。

違法建築物件の確認は、主に以下で紹介する4つのステップで進めていきます。各ステップのポイントを押さえておくとスムーズに確認を行うことができます。

自身で調べることも可能ですが、知識が必要なところもあるのでまずは専門家に相談してから状況に応じた対処をしましょう。

建物が建築される前の設計の内容が、建築基準法に沿っているかをチェックする「建築確認」が行われます。「建築確認」に適合されると「確認済証」が発行されます。

設計の段階で「建築確認」が下りていたのかを確認するには、「確認済証」の有無を調べることでわかります。

建築確認済証が発行されていても、その通りに建築されていない可能性もあります。

①の建築確認の内容通りに、建物が建築・完成されているのかを確認する検査として「中間検査」「完了検査」が行われます。完了検査が下りると「検査済証」が発行されます。

建物が完成して「完了検査」に適合していたのかを確認するには、「検査済証」の有無を確認することが判断材料になります。

「確認済証」と「検査済症」が確認出来るケースでは、増改築を行った場合を除き、違法建築ではないと判断出来ます。

「確認済証」と「検査済証」は、基本的には再発行が出来ず、時間の経過とともに紛失してしまっているという場合もあります。

「確認済証」と「検査済証」内での重要箇所を確認出来る書類として、「建築計画概要書」と「台帳記載証明書」という書類が存在します。

「建築計画概要書」と「台帳記載証明書」はどちらも役所で取得することが出来ます。

いずれかの書類で、「建築確認日付」と「検査済日付」の確認が取れれば、増改築を行った場合を除き、違法建築ではないと判断出来ます。

「検査済日付」の確認が取れた場合でも、違法な増改築を行ってしまっている場合には「違法建築」に当てはまります。

増改築の履歴や内容が把握出来ていない場合には、現況確認を行い違法建築かどうかの判断を行います。

また、築年数の経過している建物だと、そもそも検査済証が発行されていないという不動産も多く存在します。検査済証が発行されていない不動産には救済措置として、指定機関による検査によって「違法建築ではないことの証明」を出してもらえるという制度もあります。

いずれにしても現況確認が必要な場合には、不動産会社に相談しましょう。

違法建築物件の主な事例と確認方法

違法建築物件の主な事例と確認方法などを解説していきます。

状況によって売却時に必要な手続きが異なります。

建物を建築する際には、法的に問題がないか建築確認を受けてから着工します。

その後、完成した建物が申請通りに建築されているか完了検査を受けます。

建築確認後に申請内容とは異なる建築をしている事例では、完了検査を受けていないため「検査済証」がない可能性が高いです。

築年数の経過している不動産では、完了検査を受けていない建物は多くみられます。

建築当初は適法でも、その後に用途変更や違法な増改築をするケースも見られます。

建築確認が不要である軽微な増築ならば問題はないだろうと考えがちですが、増築によって建ぺい率、容積率違反になると違法建築物にあたります。

違法建築物であることを認識せずに所有してしまっていることもあります。

接道義務を満たしていない土地には建物を建てることができないという原則があります。その場合、増築や再建築ができなくなります。

ただし例外もあり要件が緩和されている地域もあります。

建物が建っている敷地や道路関係において違法になっていないか確認をしましょう。

違法建築物の売却を検討している場合に、どうしても行わなくてはならないのは告知です。買主に対して違法建築物であることを説明する義務があります。

説明義務を怠ってしまうと、トラブルが発生して裁判となるリスクもあるので覚えておきましょう。

買主に対してどこまで告知すればよいのかは争われる部分でもあります。

売却が成立しても損害賠償や契約解除となってしまわないように違法建築物の売買に精通している不動産会社に相談するのがおすすめです。

違法建築物の売却でお悩みの方も少なくありません。買い手がつきにくい不動産は売却のタイミングを逃すことでの損失は避けたいところです。

ここからは、違法建築物の売却をスムーズに進めるために押さえておきたい注意点をご紹介します。

違法建築物では再建築ができない、住宅ローンが使えないなどの理由から買い手が限定されますが、売却時には買主に対して違法建築物である告知をすることが大切です。

違法建築物である旨の説明をしていないと、契約不適合責任（瑕疵）に当たります。売却後に契約書に書かれていない不具合が発生した場合に修理や損害賠償のリスクがあります。

違法建築物の売却には時間がかかることが多いです。不動産会社に売れないと、売却サポートを断られるケースもあります。

ただし事業目的で物件を買い取りをしている不動産業者が買い手となる「買取」ならスムーズに売却ができるケースもあります。

違法建築物件の売却でお困りではありませんか？

スマセールでは、売却が難しい不動産を専門にとした売却サポートを行なっております。
お悩みに寄り添い、買取査定金額の提示だけではなく、最適な売却方法のご提案も行っております。まずはお気軽にご相談ください。