市街化調整区域内の不動産を売却するためには、どのような点がポイントになるのか、市街化調整区域内の不動産売却について解説します。

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市街化調整区域とは、市街化を抑制するための区域のことです。そのため新たに建物を建てる際や、増築の際には制限されるてしまうことが多くなります。

原則としては、市街化調整区域内で住宅を建築する行為は許可されていません。

ただし、自治体によっては建築要件が緩和されているところもあり、市街化調整区域内に住宅を建築することが可能になる場合もあります。

一方、市街化区域とは計画的に市街化を図るべき区域です。基本的には許可を受けることなく建物の建築ができます。その分、市街化調整区域と比較すると不動産を売る際の売値や固定資産税などが高くなります。

市街化調整区域内の不動産を売却する際や活用時のポイントについて解説します。

順番に解説していきます。

市街化調整区域内の農地は、農地としての利用のみに限られており、農地以外に転用するには農地転用の許可が必要です。そのため原則は家が建てられません。

農地の売買は農家同士で行うことが基本的だということを踏まえておきましょう。

市街化調整区域でも例外的に開発行為ができる場合がある

市街化調整区域であっても、例外的に開発行為ができるケースもあります。

「市街化調整区域の指定前に家が建っていた」「市街化調整区域でも用途地域が指定されている」「土地区画整理事業が進んでいる」などがその例です。

開発行為ができるケースに当てはまる場合は、売却もしやすくなり資産価値も上がります。

広い面積の農地を所有していたり、複数の農地を所有していたりする場合には、一部の農地を売却して収益を産む不動産に買い替えることも可能です。

たとえば、現在、ローンを組んで不動産投資を行っているようであれば、売却した資金で別の投資物件に買い替え、借入もなくいつでも売却できる資産に変えることもできるでしょう。

農地から収益を得られていない場合、賃貸事情の良い物件に買い替えるのも選択肢です。

市街化調整区域だけでなく市街化区域にも複数の不動産を持っている場合、収益性や税金などを考慮する必要があります。

たとえば、市街化区域と市街化調整区域の両方に農地を所有している場合、市街化区域内の農地には宅地並みの税金がかかっています。税金の負担軽減のために、資産を組み替えるという選択肢があります。

農地の売却によって将来の税金を軽減させたり、別の資産へ組み替えることで収益向上にもつながります。資産の組み替えではどの不動産を売却すべきか見極めることが大切です。

市街化調整区域内の家を売却する方法

市街化調整区域内の不動産を売却する場合や活用する場合、どのような方法があるかをおさえておきましょう。ポイントとなる方法は大きく次の3つです。

不動産会社を通じて第三者である買主を募集する方法です。市街化調整区域は取り扱いが難しいので取引に慣れている不動産会社に依頼する必要があります。

市街化調整区域は買主が見つかりにくいこともあるので、買取が可能な不動産業者と連絡をとっておくことによりすぐに売却できるというメリットがあります。

一般の方に売却するよりも価格が下がるので、複数社の査定を比較しておきましょう。

農地を農地以外の目的で利用するには農地転用の手続きが必要です。細かな条件や必要書類などがあり、現状ではかなり複雑な手続きとなっています。

農家の土地を相続すると、農地として利用できない場合、農業に従時する、または農地転用をするという選択に迫られます。

市街化調整区域内の不動産売却まとめ

以上のように、市街化調整区域内の不動産売却には多くのポイントが存在します。さまざまな観点から検討することが必要です。

また、第三者への売却が難しい場合には、近隣への売却、業社買取という方法で、売却の可能性を上げることができるでしょう。

売却に時間も手間もかかる場合が多いですが、お悩みを解決できることがほとんどです。市街化調整区域で相続した不動産のご相談が増えています。市街化調整区域といっても宅地、山林、畑、雑種池などさまざまですので、総合的な判断が必要です。

なお、市街化調整区域のうち、土地区画整理事業などにより計画的な市街地整備を行う準備が整った段階で市街化区域に編入できる区域というものありますので、この機会に相談してみることをおすすめします。

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