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【土地は借地で家は持ち家】という選択のメリット・デメリット!土地の権利の違いも解説

2023.08.26

借地権・底地権

借地

【土地は借地で家は持ち家】という選択のメリット・デメリット!土地の権利の違いも解説!

他人の土地を借りて家を建てる「借地権」について興味がある方もいらっしゃるのではないでしょうか?

「借地権と所有権はどう違うの?」「土地の権利によるデメリットは?」「売りたいと思った時には売れるの?」などの疑問を持つ方も多く、
土地の権利の種類やメリット・デメリットなどもなかなか分かりにくいものですよね。

そこで土地の権利の違いとメリット・デメリット、気をつけたい点を解説します。

▼借地権の売却方法についてはこちらの記事で解説しております▼

「借地権」ってどんなもの?

不動産の物件情報などで、

【旧法地上権】【旧法賃借権】【普通賃借権】【定期借地権】といった記載をみかけるものの、
「違いがいまいち分かりにくい」と感じている方も多いのではないでしょうか。

借地権とは他人から土地を借りて家を建てられる権利です。

借地権には地上権と賃借権があり、どちらも借地権の一種です。

ここでのポイントは【地上権と賃借権の違い】と【旧法と新法の違い】についてです。

借地上権と賃借権の違い

地上権も賃借権もどちらも他人の土地を使う権利ですが、両者の違いをご紹介します。

地上権

地上権は他人から借りた土地に建物を建てることができる権利です。

原則的には賃貸や建物の売却、担保の設定なども土地の所有者の承諾がなくても行うことが可能です。

賃借権

賃借権も他人から借りた土地に建物を建てることができますが、原則的には建物の建て替えや売却は土地の所有者の承諾がなければできません。

旧法借地権と新法借地権の違い

基本的には借地借家法という新たな法律以降に締結された契約には新法が適用され、それ以前から継続されている契約は旧法を引き継いています。つまり借地権には旧法借地権と新法借地権が存在しています。

(建物の所有を目的とする土地、建物の貸し借りについては借地借家法が適用されます)

旧法借地権

旧法では建物の構造や種類よって契約期間が定められているもののこれよりも長い期間を設定できます。

建物の構造や種類当初存続期間初回更新後の存続期間
堅固な建物
(鉄筋コンクリート造など)
60年以上30年以上
非堅固な建物
(木造など)
30年以上20年以上

新法借地権

新法では「普通借地権」に加え、「定期借地権」が制定されました。

契約満了後に更新があるのが「普通借地権」です。
更新がないのが「定期借地権」で、期間満了後に更地にして返還する「一般定期借地権」「事業用借地権」と、満了後に地主が建物を買い取る「建物譲渡特約付き借地権」の3種類があります。

新法借地権の種類当初存続期間初回更新時存続期間2回目更新後の存続期間
普通借地権30年以上20年以上10年以上
定期借地権1. 一般定期借地権:50年以上
2. 建物譲渡特約付き借地権:30年以上
3. 事業用借地権:10〜20年
更新なし

借地権のメリット

借地権の不動産は売れにくい…そんなイメージはありませんか?

土地を使う権利はありますが所有権ではないため安価で手に入れられるという特徴があり、かつ売却することも不可能ではありません。

借地権には次のようなメリットがあります。

借地権のメリット
  • 土地の固定資産税・都市計画税がかからない
  • 所有権よりも安価で手に入る
  • 借地権付き物件として売却が出来る

土地の固定資産税・都市計画税がかからない

土地を所有していないので、所有権とは異なり土地の固定資産税、都市計画税がかかりません。土地の固定資産税は土地の所有者が負担します。

所有権よりも安価で手に入る

借地権は所有権の土地よりも安価で手に入ります。

不動産の購入予算が限られているときや立地を優先させる際には、借地権を購入するという選択肢があります。

借地権付き建物として売却ができる

借地権は相続も売却もできます。
売却に関しては、手続きや条件交渉などの難しさが多く専門知識が必要になります。いろいろな状況を踏まえて専門家に相談するのがおすすめです。

借地権のデメリット

借地権には固定資産税や購入費を抑えられるなどメリットがある一方で、更新時や建て替え時、売却時などにデメリットが生じます。

借地権のデメリット
  • 地代が発生して値上げされる可能性がある
  • 名義変更や建て替え、売却時に承諾料が発生する
  • 更新料の支払い義務が生じる
  • 売却時に買い手が見つかりづらい

地代が発生して値上げされる可能性がある

土地には固定資産税がかからない代わりに、借りている状態のため地代の負担が発生します。地代の相場は地域や地主によって異なります。また、地代は将来値上げされる可能性もあります。

名義変更や建て替え、売却時などに承諾料が発生する

第三者に売却をする場合、土地の所有者の許可が必要です。その際には譲渡承諾料が発生するケースが多いです。承諾料は譲渡以外にも、建て替えや増改築時にも発生します。

更新料の支払い義務が生じる

借地契約の更新時に、更新料の支払い義務が生じる場合があります。契約書に明記されていなくても一般的な慣習などで判断されることが多くなります。

売却時に買い手が見つかりづらい

所有権の不動産と比較して、借地権は売却時に買い手が見つかりづらいということが実情です。借地権の取り扱いに慣れていない不動産会社も多いため、売却を依頼する際の不動産会社選びも重要です。専門知識の有無や借地権の取引実績の有無をしっかり確認することが大事です。

借地権付きの建物のトラブル

一般的に借地権の不動産は、所有権に比べるとトラブルが多いといわれます。
売却や相続、お金に関するトラブルが少なくありません。
借地権の売却には手続きが難しく専門知識が必要です。
土地の所有者から譲渡の承諾をもらえたとしても、売却活動を始めてみて「なかなか売れない」という可能性もあります。

借地権に関してのよくある質問

【承諾料について】

父が他界して借地権を親族が相続する場合に承諾料はかかりますか?

同居の親族などであれば相続では名義変更について承諾料がかからない場合が多いです。トラブルを避けるために少額の負担をするケースもあるようです。

【契約書について】

借地権を売却しようと思うのですが契約書が見当たりません。どうすればよいのでしょうか?

地代を払っていることが分かるもの、建物登記の確認もしてください。もし建物登記がされていないようでしたら、早めに専門の不動産会社や司法書士に相談をしてください。底地が売却された場合に第三者に対抗できなくなる恐れもあります。

【借地権の売却について】

借地権を売ってほしいと不動産屋にいわれましたが、具体的な金額を提示されません。話を進めてしまってもよいのでしょうか。

まずはある程度の売却金額を把握しておくことをおすすめします。専門の不動産会社へ査定を依頼することや、複数の不動産買取業者の査定金額を取得することも可能です。まずは一度スマセールへご相談ください。

借地権の売却をしたいけれど専門知識がない」「不動産会社から難しい物件だといわれた」「できる限り不動産トラブルを避けたい」という方は、

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