国税庁で無道路地とされている再建築不可物件は、土地の評価に影響を及ぼしたり、建て替えができないというハードルもあります。

これらの理由から、売却がしづらいことにより取り扱いが難しいので、多くの不動産会社も消極的であるのが実情です。今回は、再建築不可物件を売却する際に注意するべき点についてまとめます。

再建築不可物件とは？

まず前提として、売却する不動産が再建築不可物件であるのか確認をする必要があります。

再建築不可物件は主に接道義務を満たしていないことが理由で新たに建築ができないといったケースが多いです。
その他にもありますが具体的には、

• 接道義務を満たしていない
• 市街化調整区域で建築に制約がある
• 都市計画道路予定地となっている

といったケースがあり、これらにあてはまるか確認をするところからスタートします。

家を建て替えるには（再建築するには）建築基準法の幅員４m以上の道路に２m以上建物の敷地が接している必要があります。これを満たしていないと基本的には新築ができません。

また、市街化を抑制する区域である市街化調整区域では、原則として家が建てられません。建築関連の制約が多いのが市街化調整区域の特徴です。

さらに、将来道路として計画されている都市道路予定地などにも建築制限がかかる場合があります。

また、敷地上に高圧電線が通っている場合や、現状の建築基準法で建築ができない（建築当時とは法律が改正された）状態であれば、再建築不可物件にあてはまります。

再建築不可物件はなぜ売りづらいの？

再建築不可物件は古くなるにつれ、リスクが高まります。

自然災害などで建物が倒壊する可能性もあります。当然ですが放置することで売れにくくなります。

売れにくい理由は以下の３つです。それぞれ解説していきます。

売れない理由その１：建て替えができない

建物が古くなったり自然災害などで倒壊するおそれがありますが、基本的には建て替えができません。その多くは接道義務を満たしていないことによるもので、土地の評価も下がります。

売れない理由その２：ローンが組みにくい

再建築不可物件は金融機関から担保価値が低いと判断されてしまいます。

そのために住宅ローンが組めないと買い手がみつかりにくくなります。現金で購入できる買い手が現れるまで売却ができない可能性もあります。

売れない理由その３：リフォーム費用がかかる

再建築不可物件は接道のルールが施行される前に建築された可能性が高いことから、建物の老朽化などが考えられます。老朽化によるフォーム費用は高額になり、築年数が経過するほど維持管理費用もかかります。

このような理由から再建築不可物件は売却しづらいので、売却実績のある専門家へ早めに相談することをおすすめします。

売却しづらい不動産の早期売却の方法とは？

売却しづらい不動産の早期売却の方法について詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。

【事例紹介】再建築不可物件の有効な活用方法

再建築ができないとうデメリットの方に目が行きがちですが、もちろん活用方法もあります。
では、再建築不可物件の売却事例や有効な活用方法にはどのようなものがあるのでしょうか。
売却や活用を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

再建築不可物件の売却で失敗しないための方法

再建築不可物件の売却方法として、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢があります。最適な買取業者を見つけることで、早期売却が実現できます。

そんな中、買取業者選びを失敗しないために行うことは、複数の買取業者を比較検討するということです。

比較検討しないとこんなデメリットがあります。

このように売却の条件、価格、タイミングなどで損をしないように、課題を理解した上で正しい判断をすることが大切です。

再建築不可物件について専門的な知識を持っていない不動産会社も多くあります。

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再建築不可物件の売却をお考えでしたらお早めにご相談ください。