再建築不可物件ってどんな物件?有効な活用方法と売買取業者の選び方も解説!
2023.08.01
再建築不可
再建築不可物件の売却のご相談が増えてきました。
国税庁で無道路地とされている再建築不可物件は、土地の評価に影響を及ぼしたり、建て替えができないというハードルもあります。
これらの理由から、売却がしづらいことにより取り扱いが難しいので、多くの不動産会社も消極的であるのが実情です。今回は、再建築不可物件を売却する際に注意するべき点についてまとめます。
再建築不可物件とは?
まず前提として、売却する不動産が再建築不可物件であるのか確認をする必要があります。
再建築不可物件は主に接道義務を満たしていないことが理由で新たに建築ができないといったケースが多いです。
その他にもありますが具体的には、
- 接道義務を満たしていない
- 市街化調整区域で建築に制約がある
- 都市計画道路予定地となっている
といったケースがあり、これらにあてはまるか確認をするところからスタートします。
家を建て替えるには(再建築するには)建築基準法の幅員4m以上の道路に2m以上建物の敷地が接している必要があります。これを満たしていないと基本的には新築ができません。
また、市街化を抑制する区域である市街化調整区域では、原則として家が建てられません。建築関連の制約が多いのが市街化調整区域の特徴です。
さらに、将来道路として計画されている都市道路予定地などにも建築制限がかかる場合があります。
また、敷地上に高圧電線が通っている場合や、現状の建築基準法で建築ができない(建築当時とは法律が改正された)状態であれば、再建築不可物件にあてはまります。
再建築不可物件はなぜ売りづらいの?
再建築不可物件は古くなるにつれ、リスクが高まります。
自然災害などで建物が倒壊する可能性もあります。当然ですが放置することで売れにくくなります。
売れにくい理由は以下の3つです。それぞれ解説していきます。
売れない理由その1:建て替えができない
建物が古くなったり自然災害などで倒壊するおそれがありますが、基本的には建て替えができません。その多くは接道義務を満たしていないことによるもので、土地の評価も下がります。
売れない理由その2:ローンが組みにくい
再建築不可物件は金融機関から担保価値が低いと判断されてしまいます。
そのために住宅ローンが組めないと買い手がみつかりにくくなります。現金で購入できる買い手が現れるまで売却ができない可能性もあります。
売れない理由その3:リフォーム費用がかかる
再建築不可物件は接道のルールが施行される前に建築された可能性が高いことから、建物の老朽化などが考えられます。老朽化によるフォーム費用は高額になり、築年数が経過するほど維持管理費用もかかります。
このような理由から再建築不可物件は売却しづらいので、売却実績のある専門家へ早めに相談することをおすすめします。
売却しづらい不動産の早期売却の方法について詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
【事例紹介】再建築不可物件の有効な活用方法
再建築ができないとうデメリットの方に目が行きがちですが、もちろん活用方法もあります。
では、再建築不可物件の売却事例や有効な活用方法にはどのようなものがあるのでしょうか。
売却や活用を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
活用方法その1:隣地を取得して再建築可にする
【Aさんのケース】
築50年を超えて建物が老朽化していました。
再建築不可物件の売却を検討していたAさんは、不動産会社に相談しましたが、「取り扱いができない」と断られてしまいます。
例えば、この物件を活かして再建築物件可にすれば再建築不可物件のデメリットを解消することができます。
隣接した土地を売却してもらえないか交渉を行い、隣地を購入できました。間口が2m以上となり接道条件が満たせて、再建築が可能となりなした。そのため、再建築可の値段で売却ができました。
活用方法その2:連担建築物設計制度を活用する
【Oさんのケース】
私道に面していて通路の幅が約2.9mという立地で、路地の奥に並んでいる一戸建てで接道が困難な状況でした。
物件にもよりますが、このケースでは関係者の合意形成が大切になります。例えば、密集市街地などでは自治体の連担建築物設計制度に適用されることで、再建築可とすることができます。
こちらは敷地の前面を後退させることで、再建築が可能となりました。
諦めなくてよかったと語るOさんですが、再建築不可物件に詳しい不動産会社が対応したことで、活用方法の提案を受けることが可能となりました。
活用方法その3:助成金を活用してリフォームをする
【Eさんのケース】
自治体にもよりますが、再建築ができない物件に対しても助成金を活用できる場合があります。「私道整備のため」「耐震補強をする」「先進的窓リノベ」など。
できるだけコストを抑えたいという買い手に対して補助金、助成金でのリフォームでどんなことが実現するのか検討を行い、制約があってもリフォームによってやりたいことが実現できるという提案を行いました。結果としてEさんは再建築不可物件を売却することができました。
リフォームにより物件の価値を上げて、そのまま住み続けることや、買い手が見つかりやすくなることもあります。
再建築不可物件の売却で失敗しないための方法
再建築不可物件の売却方法として、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢があります。最適な買取業者を見つけることで、早期売却が実現できます。
そんな中、買取業者選びを失敗しないために行うことは、複数の買取業者を比較検討するということです。
比較検討しないとこんなデメリットがあります。
- 1つの会社の話を鵜呑みにしてしまい、本当はもっと良い条件で契約できたことを後から知る
- 価格の交渉をされるも、価格が適正かどうかの判断が出来なかった
- 売却のタイミングを指定されて結果的に損をしてしまう
このように売却の条件、価格、タイミングなどで損をしないように、課題を理解した上で正しい判断をすることが大切です。
再建築不可物件について専門的な知識を持っていない不動産会社も多くあります。
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再建築不可物件の売却をお考えでしたらお早めにご相談ください。
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