今ある建物が古くなっていたり建て替えが必要な状況でも、新しく家を建築できないのが「再建築不可物件」です。リフォームをすることは可能ですが、建て替えをしようすると法律に抵触するため、状況に応じた対処が必要です。

また、不動産会社に売却の相談をしても、「うちでは扱っていない」と断られてしまうこともあるので、不動産会社選びと再建築できる方法を理解することも大切です。

再建築不可物件を相続した際にポイントとなる、
「再建築可能にする方法」「相続不動産の評価額と実勢価格の違い」や「不動産会社の選び方」などをご紹介します。

再建築不可物件の相続・売却についてお悩みでしたらスマセールにご相談ください。

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再建築不可物件は意外と多い！？

再建築ができない不動産で多いのは、敷地が幅員４m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していない（接道義務を満たしていない）状態の物件です。
総務省の土地統計調査（５年ごとに調査）によれば、4m以上の道路に接していない土地と、そもそも道路に接していない土地を合わせると、東京23区でも3割近くにのぼります。

また、相続が発生してから売却が困難であることに気づくことも。その他にも、相続登記がされていないと誰が所有者かはっきりしないので売却ができません。

このような不動産は現在は問題がなくても、いざ売ろうと思ったら売るのが難しいという特徴があります。

相続した家が再建築不可物件だったら、売却する前に知っておくべきこと

再建築不可物件で問題となるのは次の点です。

再建築不可物件の売却難易度が高い原因は、
取り扱いができる不動産会社が少なく、家が古くなっても建て替えができないということがあげられます。

かといってそのまま放置してしまうと、建物の修繕などの維持管理コストがかかり、トータルで支出が多くなることも予想されます。

タイミングを考えて売却を始めたいという場合でも、
長期的な視点で提案をもらえる不動産会社のサポートを受けておくと、実際に売却する際にもスムーズに進めやすくなります。

また、再建築不可物件の売却でリスクを減らすためには複数社から買取査定を出してもらうとよいでしょう。

ただし、1社1社問い合わせをするのにはあまりにも手間がかかりますので、一般的には再建築不可物件を専門的に扱っている不動産業者を絞って相談していきます。

スマセールでは、提携する「再建築不可物件」が得意な買取業者から、最大10社の買取金額を一括で提示するサービスを行なっております。
買取業者への査定依頼・やり取りは担当コーディネーターが行いますので、買取業者を探す手間や、連絡のやり取りの煩わしさがありません。

相続不動産の「評価額」と「実勢価格」は大きく変わる

不動産の相続では想像していた以上に相続税がかかってしまう場合もあります。
というのも相続税の評価額と実勢価格（実際に売れる価格）に開きが生じることがあるからです。
売却しづらい物件は、実際には相続税の評価額よりも、実勢価格の方が低くなることが少なくないのです。

このことを踏まえると、相続が発生する前に不動産の調査をしおき、いつ、どのような売り方で売却するのが最適なのか考えて準備をしておかなければいけません。

再建築不可物件を売却する方法

続いては再建築不可物件を売却する方法についてですが、
再建築不可物件と一言でいっても、その中には多くの種類が存在します。

ここでは、売却における代表的な３つの方法を解説します。

売却方法１：再建築可能にして売却する裏ワザ

再建築ができない物件を再建築可能にできれば、高い金額での売却も可能になります。
まずは再建築ができない理由を確認してみましょう。

物件によっても異なりますが一般的に再建築を可能にする方法は次のとおりです。

 2項道路のセットバック

建築基準法上の道路は幅員が４m以上あるのが原則ですが、条件を満たすことで４m未満でも道路とみなされます。建築基準法の４２条２項道路に面している敷地であればセットバックをすれば再建築ができます。

 43条但書き道路の申請

建築基準法上の道路に面していない場合でも、申請をすることで道路として認めてもられることがあります。基準に適合し安全を確保することで再建築ができる場合があります。

 隣地の敷地を使う

建物の敷地は道路に２m以上接しているのが原則ですが、足りていない場合には隣地の敷地を賃貸または購入をして2m以上の接道が取れれば再建築が可能になります。

再建築不可物件を有効活用する方法については、こちらの記事をお読みください。

売却方法２：再建築不可まま売却する

再建築が可能にならない場合でも、再建築不可のままでも売却できます。建て替えができませんがリフォームという選択肢はあります。

しかし、再建築不可物件はローンが通りづらいこともあり、買い手が見つかりにくいというのも実情です。

売却方法３：業者買取を利用して売却する

上述のように、再建築不可物件のように買い手が見つかづらい不動産は、市場で販売して情報を出す前に、業者買取を利用して売却する方がメリットが大きいケースがあります。
一度市場に出してしまうと、買取金額が下がってしまう場合があります。

再建築不可物件の相続で知っておくべきポイントまとめ

再建築不可物件を相続して、不動産会社に「取り扱っていない」「売れない」と言われても諦める必要はありません。

再建築可能な状態にして売却できる可能性もありますし、再建築不可のままでも売却できます。

ただし、状況に応じて対策を講じる必要があるため、まずは現況の確認が大切です。

再建築不可物件を売却する方法はいくつかありますが、
高く売る方法は再建築可能な状態にすることです。

一方で、手間を省いて早く売りたい場合には、一般的に業者買取が利用されています。
しかし注意点として、プロの買取業者を相手に直接売買の交渉を行うと損をしてしまう可能性があります。

できるだけ負担のかからないやり方で売却を成功させるためには、専門知識のある不動産会社を上手に活用しましょう。

スマセールは、複数の買取業者からの査定見積り取得だけでなく、売買の交渉もお客様の代わりに行うサービスです。
また、再建築可能な状態に出来る不動産であれば、その方法をご提案・サポートいたします。
まずはお気軽にご相談ください。

再建築不可物件の売却にはスマセールがおすすめ

再建築不可物件にはさまざまな売却方法があります。プロの意見を参考にしましょう。

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